IL MERCATO IMMOBILIARE IN CINA

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Per molti investitori occidentali, il mercato immobiliare cinese rappresenta un vero Eldorado. Ben consapevoli delle enormi potenzialità del settore, le autorità cinesi hanno varato diverse misure restrittive orientate a bloccare sul nascere eventuali iniziative “mordi e fuggi”da parte di speculatori stranieri.

Nonostante queste norme, è ancora possibile entrare in questo florido e promettente mercato sia da parte dei piccoli investitori che da parte delle grandi compagnie straniere. Secondo le più recenti statistiche rilasciate dal governo, il settore immobiliare in Cina continua a crescere, almeno in termini di flussi di capitale, nonostante le recenti politiche monetarie limitative. Nei primi undici mesi del 2007, qualcosa come 3.204 miliardi di yuan (293 milioni di euro) si sono riversati nell'edilizia, registrando un aumento del 40,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il capitale proveniente dall'estero, inclusi Hong Kong e Macao, è aumentato di circa il 72%. Buona parte di questi investimenti sono destinati alla costruzione di complessi residenziali di lusso, mentre una “fetta” decisamente più piccola viene impiegata per la costruzione di appartamenti economici. Le direttive del governo cinese, tuttavia, puntano a incentivare questa seconda categoria di investimenti, tanto che le nuove leggi sull’edilizia impongono ai costruttori di destinare il 70% dei terreni edificabili alla realizzazione di complessi residenziali economici. Le politiche governative intese a contrastare la speculazione selvaggia cominciano ad avere i primi effetti: la percentuale di appartamenti invenduti è infatti diminuita del 5%, a conferma che l’incremento degli alloggi a basso prezzo trova un immediato riscontro nel mercato immobiliare cinese.

LA PROPRIETA' PRIVATA IN CINA

Fino a pochi anni fa, acquistare casa in Cina era impossibile. La proprietà privata è stata ufficialmente riconosciuta come diritto inalienabile del cittadino solo nella primavera del 2004, prima per decreto e poi per legge. A marzo di quell'anno, infatti, il Parlamento cinese demolì una volta per tutte uno dei pilastri del comunismo, sancendo così l'inizio di una nuova epoca. Con 2,863 voti a favore, 17 astenuti e solamente 10 voti contrari, la Cina abrogava la costituzione del 1982, aprendo di fatto la via che porta al riconoscimento della proprietà privata. Nel marzo del 2007, la legge sulla tutela della proprietà privata ha acquistato ancora più valore e ora afferma il principio che:"la proprietà dello Stato, della collettività, dell'individuo o di altre istituzioni è protetta dalla legge e nessuna unità o individuo può attaccarla", equiparando di fatto la proprietà privata con quella dello Stato. Il presidente Hu Jintao, nel suo discorso, consacrava ufficialmente l'inizio dell'era capitalista, ricordando allo stesso tempo i rischi legati a questa dottrina economica, soprattutto nel campo sociale. Il biennio che va dal 2004 al 2006 ha rappresentato per molti un'epoca d'oro per gli investimenti immobiliari, dato che non vi erano praticamente leggi che regolavano gli acquisti di complessi o appartamenti per gli stranieri. L'apertura economica ha ottenuto un successo così inaspettato da evocare per la prima volta lo spettro della speculazione edilizia.

BOOM DEL SETTORE IMMOBILIARE

Nonostante le numerose restrizioni adottate dal governo cinese per “raffreddare” il settore immobiliare e per limitare gli investimenti stranieri, il “real estate” continua a macinare numeri da capogiro. Il prezzo delle case nello scorso anno, nelle 70 più grandi città cinesi, è aumentato in media del 10.5%, registrando i valori più alti dal 2005. Mentre negli Stati Uniti sono indaffarati a risolvere la crisi del mercato ipotecario, gli investitori immobiliari in Cina stanno assistendo a incrementi stellari del settore. Si pensi che, negli ultimi anni, le azioni delle maggiori compagnie di costruzione cinesi come Soho, Shimao, Agile o Country Garden, hanno registrato aumenti fino al 400 % in 12 mesi. Per questo motivo, giganti della finanza come JP Morgan Chase stanno investendo ingenti capitali per acquisire queste compagnie e giocare un ruolo da protagoniste in quello che sembra proprio il miglior affare del secolo.

TASSA SULLA PROPRIETA'

A causa dell'impennata dei prezzi delle case, il governo cinese sta considerando l'imposizione di una tassa sulla proprietà in alcune delle principali città, come Pechino e Shanghai. Il ministero delegato sta attentamente valutando l'introduzione di questa tassazione, in quanto le realtà immobiliari in Cina possono essere molto diverse da provincia a provincia. Secondo le parole di Fan Gang del National Economic Research Institute China Reform Foundation, la tassa sulla proprietà, se ben applicata, può rappresentare uno stabilizzatore per il mercato immobiliare e un’importante fonte di guadagno per le casse dello stato.

NUOVE REGOLE PER GLI INVESTITORI STRANIERI


Il 24 luglio del 2006 alcuni ministeri cinesi hanno suggerito di limitare gli investimenti stranieri nel settore immobiliare, attraverso il varo di alcune nuove norme e modificandone in senso restrittivo altre. Il 1 gennaio del 2007, queste norme sono entrate ufficialmente in vigore.

Queste regole, che prevedono per i costruttori stranieri un aumento del capitale registrato e restrizioni per l'acquisto di immobili da parte di istituzioni e privati stranieri, vanno inquadrate nell'ottica di regolarizzare il mercato immobiliare cinese, fino al 2007 cresciuto in maniera selvaggia e ancora sostanzialmente immaturo.

Le nuove leggi prevedono inoltre modifiche alle normative di sicurezza per quanto riguarda i progetti architettonici, regolamentano i prestiti bancari e istituiscono controlli da parte dei governi locali sulla natura degli investimenti.

In definitiva, chi potrà effettuare investimenti immobiliari in Cina?

Secondo la nuova normativa, istituzioni straniere che hanno aperto uffici di rappresentanza o succursali in Cina e privati che possano dimostrare di avere studiato o lavorato per più di un anno in questo paese, potranno acquistare delle abitazioni per uso personale. Una combinazione di bassi tassi d'interesse e speculazioni sul successivo apprezzamento dello yuan hanno portato a investimenti che dire massicci è riduttivo. Queste normative sono quindi state promulgate proprio per limitare l'accesso dei piccoli speculatori al mercato immobiliare cinese, evitando una progressiva corruzione del settore e limitando possibili impennate dell'inflazione. Il settore immobiliare, oltretutto, ha assorbito la maggior parte degli investimenti stranieri nel paese, impoverendo altri campi. Nei primi mesi del 2006, poco prima che queste norme entrassero in vigore, le compagnie straniere del settore immobiliare erano aumentate quasi del 26%. Gli scambi di valuta straniera da parte di compagnie e privati stranieri sono aumentati del 300% nel primo quarto dello stesso anno. Nel solo 2005 gli investimenti dall'estero hanno raggiunto la ragguardevole cifra di 3,4 miliardi di dollari. Il settore immobiliare, nello stesso anno, aveva raggiunto quota 165 miliardi di dollari.

Il “real estate” e l'industria edilizia giocano un ruolo vitale e costituiscono il 10% dell'economia cinese. Inoltre, la valuta cinese ha continuato ad apprezzarsi fino al 2006, attirando quindi moltissimi investitori stranieri. Nel 2007, il governo cinese ha attuato una serie di normative e restrizioni al fine di raffreddare questo settore, in crescita incontrollata. Le ultime leggi in ordine di tempo sono state quelle sull'aumento della tassa sui terreni e sull’istituzione di multe contro l’accaparramento di vaste aree terriere. Con una serie di circolari, il governo cinese ha imposto agli investitori stranieri che intendano avvicinarsi al settore immobiliare in Cina, di farlo attraverso entità costituite localmente. Oltretutto, qualora un investitore decidesse di rilevare compagnie immobiliari cinesi, dovrà farlo utilizzando esclusivamente il proprio capitale. Ai grandi investitori verrà chiesto di fornire il 50% della copertura degli investimenti che superano i 10 milioni di dollari, aumentando quindi la soglia del 35%. Il quadro completo che si evince è che il governo cinese stia cercando di rendere la vita difficile alle grandi compagnie che intendano effettuare investimenti massicci nella formula della WFOE (società interamente a capitale straniero, vedi CINA MAGAZINE numero 1), e che cerchi piuttosto di incentivare le joint-venture tra compagnie straniere e cinesi. Secondo i dati dell'Ufficio Nazionale di Statistica, da Gennaio a Novembre 2007, il totale degli investimenti nazionali nel settore immobiliare era di 3.204 miliardi di RMB, di cui 54 provenienti da capitale straniero. La percentuale degli investimenti stranieri è quindi relativamente piccola, e probabilmente concentrata esclusivamente in alcune città. Non si tratta certamente di un pericolo così grande da giustificare ulteriori inasprimenti delle misure restrittive. Nonostante queste restrizioni, gli investitori stranieri rimangono sostanzialmente molto attirati dal mercato immobiliare cinese, fiduciosi soprattutto che le normative potranno essere modificate nel prossimo futuro, una volta ottenuto da parte del governo l'agognato “raffreddamento” del settore.

I DOCUMENTI:

I documenti necessari per ottenere il certificato di residenza da parte del Public Security Bureau sono:

1) Passaporto

2) Documenti che provino di avere lavorato o studiato per più di un anno in Cina (contratti, diplomi, etc.)

3) Certificato di residenza

4) 2 foto tessere

N.B.: I privati che vorranno acquistare l'immobile non potranno in seguito affittarlo o rivenderlo. Questa dichiarazione verrà resa tramite una testimonianza autografata. Nel caso si volesse perseguire un fine lucrativo, gli stranieri devono necessariamente istituire una società a capitale straniero formalmente riconosciuta dalle autorità locali. Da notare che le leggi che regolano il mercato immobiliare sono in perenne mutamento ed è più che probabile che nel corso del 2008 e nel 2009 vengano nuovamente ritoccate da parte delle autorità competenti.

Prestiti e Ipoteche

Il sistema ipotecario è ancora agli esordi in Cina. Molte città hanno promulgato legislazioni e regolamenti che forniscono le linee guida per i processi ipotecari nel mercato immobiliare. Il massimo periodo per ripagare un prestito bancario per l'acquisto di una casa in Cina è di 30 anni. Ai candidati, è generalmente richiesto di anticipare il 20% della somma totale. Il maggior fornitore di questo genere di servizi è la China Construction Bank (CCB).

I PROTAGONISTI DEL SETTORE

China Vanke Co nel solo 2007 ha edificato 40.000 appartamenti in Cina, ed è il maggiore costruttore cinese. La compagnia di Shenzhen l'anno scorso ha venduto case per un totale di 6,14 milioni di metri quadrati, valutati circa 52,36 miliardi di yuan, registrando un aumento del 90% rispetto al 2006 per quanto riguarda i metri quadrati venduti e del 146,6 % per quanto riguarda invece il valore.

China Overseas Holdings Ltd e Poly Real Estate Group Co, al secondo e al terzo posto hanno registrato rispettivamente incassi per 20 e 17 miliardi di yuan.

Anche gli investimenti da parte dei costruttori sono aumentati di circa il 67% su base annua, e hanno recentemente coinvolto, oltre ai classici centri come Shanghai, Beijing e Canton, anche aree come Wuhan, Chengdu e Chongqing.

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